（二）業主委員會未依法換屆；

（三）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；

（四）物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協調解決的相關事項。

第三章  前期物業管理

第二十八條  物業服務用房按照下列要求配置：

（一）物業服務用房應當在地面以上。其中，物業服務大廳一般在地面一層根據實際需要設置，并配備無障礙設施等；

（二）物業服務用房應當進行簡單裝修，具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能；

（三）因規劃調整導致總建筑面積發生變動的，應當對物業服務用房的配置作相應調整。

第二十九條  業主大會成立前，物業管理共用部位、共用設施設備的使用、經營方案由開展物業服務的單位組織制定。所得收益的百分之七十納入物業專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費。

第三十條  建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業，并按照規定將招標文件等材料報物業項目所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。

投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

在一個物業管理區域內，住宅物業建筑面積五萬平方米以下且非住宅物業建筑面積二萬平方米以下，但總建筑面積超過五萬平方米的，應當采用招投標方式選聘物業服務企業。

第三十一條  建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備、客戶服務設備等物業服務固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產，并在退出物業管理項目時向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。

第三十二條  前期物業承接時，物業服務企業應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時，物業服務企業和建設單位可以邀請業主代表、縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處參加，并接受其監督。縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處接到邀請后，應當派員參加。

建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門。

第三十三條  前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任且尚未成立業主大會的，物業服務企業退出物業管理區域三個月前應當書面告知業主及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在物業服務企業退出前，依法組織業主決定管理模式。

第四章  物業服務

第三十四條  物業服務企業從事物業服務活動，應當具有獨立的法人資格。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。

第三十五條  物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規的規定和物業服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業服務用房或者共用部位、場地以及共用設施設備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；

（三）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；

（四）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定交接查驗或者移交有關財物、資料；

（五）違反物業服務合同約定降低物業服務標準或者減少服務項目；

（六）以強制停水、停電等方式催交物業費；

（七）擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費；

（八）其他損害業主權益的情形。

第三十六條  實行物業服務項目責任制，物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派項目負責人。建筑面積超過十萬平方米的小區，應配備至少一名項目負責人；地理位置上相毗鄰的若干個小區，可以委派同一名項目負責人進行管理，但同時管理的小區數不得超過三個，且建筑面積合計不超過十五萬平方米。