為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，“兩會”期間李克強(qiáng)總理提出，今年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營改增，從5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。

一時(shí)間，房地產(chǎn)營改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題，那么，營改增對樓市有什么影響?

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，同時(shí)，營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。具體來講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)影響：

1、房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”;

2、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;

3、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會降低，促使土地、項(xiàng)目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;

4、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市(比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

總的看來，營改增對企業(yè)投資樓市確實(shí)會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進(jìn)，尤其是對于不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時(shí)稱為房產(chǎn)稅)來講，后續(xù)仍然有擴(kuò)圍或深化改革后擴(kuò)圍的可能性。

從房產(chǎn)稅自身來講，其實(shí)是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場去投機(jī)化，通過差別化稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi);房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實(shí)際作用并不明顯，市場傳言也有可能被叫停的可能性，但這并不是房地產(chǎn)稅尤其是房產(chǎn)稅的終點(diǎn)。從當(dāng)前政府財(cái)政收入來源來看，由于樓市供求關(guān)系平衡，已經(jīng)進(jìn)入下半場，土地財(cái)政已難以像之前那樣為政府貢獻(xiàn)那么多的財(cái)政收入，尋求新的財(cái)政收入來源成為勢在必然。此時(shí)，房產(chǎn)稅的推進(jìn)就顯得非常必要。未來，至于是推廣上海的房產(chǎn)稅模式還是推廣重慶的房產(chǎn)稅模式，還是推廣深化改革后的第三種房產(chǎn)稅模式，這個(gè)不重要，房產(chǎn)稅始終還是會登上房地產(chǎn)的歷史舞臺，以從持有環(huán)節(jié)影響市場需求結(jié)構(gòu)，影響市場發(fā)展趨勢。

由此，我們可以判斷，營改增將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負(fù)，同時(shí)，給了所有投資不動產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)“甜頭”，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場也會因此而出現(xiàn)大整合與并購的趨勢;房產(chǎn)稅還會繼續(xù)推進(jìn)，當(dāng)企業(yè)或企業(yè)主持有不動產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)性需求，這也可以稱作是對于企業(yè)的約束，或者稱之為“大棒”。

綜上所述，“營改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵企業(yè)或企業(yè)主投資不動產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對不動產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機(jī)制成為未來樓市運(yùn)行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來的市場也將顯得更加撲朔迷離。