我局（宣城市農業農村局）于2020年5月27日在政務公開網上發布關于向社會公開征求《宣城市農村宅基地和村民住房建設管理辦法（征求意見稿）》意見的公告，至到2020年6月9日公開征求意見截止時間，未收到修改意見反饋。

宣城市農村宅基地和村民住房建設管理辦法

(征求意見稿)

第一章 總則

第一條【立法目的和依據】為了加強對農村宅基地和村民住房建設的監督管理，規范村民住房建設行為，維護村民合法權益，依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律,結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本辦法適用于本市行政區域內集體土地上農村村民新建、改建、擴建和重建住房(以下簡稱村民建房)及其監督管理。

本辦法所稱農村村民，是指具有農村集體經濟組織成員資格的人員。

本辦法所稱村民建房，包括村民個人建房、集體建房和農民公寓建設。

第三條【基本原則】村民建房應當遵循規劃先行、先批后建、一戶一宅、節約集約、適度集中的原則。

第四條【政府職責】市政府負責本市行政區域內農村宅基地用地監督管理和權限范圍內農村宅基地用地涉及的農用地轉用審批。

縣級人民政府負責本行政區域內宅基地使用管理和宅基地用地涉及農用地轉用審批的申報、組織查處宅基地違法用地行為等相關工作。

鄉鎮人民政府是農村宅基地管理的責任主體，履行直接管理職責，負責鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃的組織實施、農用地轉用申請、農村宅基地的審批和使用監管，指導村級組織做好農村宅基地管理等相關工作。

村級組織負責村民宅基地申請核實，以及宅基地用地調整、宅基地退出處置和村民宅基地違法用地的現場勸止、及時報告等相關工作。

第五條【部門職責】農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

自然資源和規劃部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審查報批和規劃許可等相關手續。

住房和城鄉建設管理部門負責組織編制農村住房設計通用圖集，對農村建筑工匠提供專業技能、安全知識等培訓。

第六條【簡政措施】縣級人民政府要統一明確鄉鎮承擔農村宅基地改革和管理工作的機構，將農村宅基地和村民建房申請統一納入鄉鎮便民服務中心，建立一個窗口對外受理，國土空間規劃、宅基地審批、農房建設等聯動運行的聯審聯批機制,實行一站式辦理。

第七條【鼓勵引導】縣級人民政府應當結合本地實際情況,采取有力措施，鼓勵、引導有條件的地區，推廣村民集體建房和農民公寓建設，提高農村建設用地的使用效率，提高土地的節約集約化水平。

第二章 規劃、選址及用地標準

第八條【規劃編制】鄉鎮人民政府應當根據國土空間規劃組織編制和修訂本轄區內村莊規劃，編制經費由縣級人民政府統籌安排。

宅基地的選址及規模應符合經依法批準的村莊規劃，未經法定程序不得擅自修改村莊規劃。要依法加強村莊規劃編制審批管理，編制和修改規劃要強化村民主體和黨組織、村民委員會主導作用，動員、組織和引導村民積極參與村莊規劃的編制工作，協商確定規劃內容。村莊規劃批準實施之前，在與生態保護紅線及現行的鄉級土地利用總體規劃不沖突的情況下，宅基地規劃管理可參考現行村土地利用規劃、美麗鄉村規劃等規劃，實行一事一議制度，確保與即將編制的“多規合一”實用性村莊規劃做好銜接。

第九條【規劃要求】農村村民建房應當優先利用原有的宅基地、集體建設用地、村內空閑地、荒地和未利用地，嚴格控制占用耕地，嚴禁占用永久基本農田。涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用手續，其中占用耕地的，由市縣人民政府履行耕地占補平衡的主體責任。在實施城鄉建設用地增減掛鉤項目時，建新地塊要優先保障拆遷安置的農村宅基地用地需求。鼓勵和引導村集體按照村莊規劃集中建設新居。在規劃擬撤并的村莊范圍內，除危房改造外，不得審批新建、擴建住宅用地。

第十條【選址要求】村民建房禁止在下列區域選址：

(一)永久基本農田和國家一級生態公益林地；

(二)山洪地質災害易發地段和地下采空區；

(三)行洪、灌溉、排澇通道等水利設施管理范圍；

(四)飲用水水源一級保護區；

(五)公路建筑控制區和鐵路建筑限界范圍；

(六)歷史文化名鎮、名村核心保護區和歷史文化街區；

(七)供水、供電、供氣和通訊等設施管理范圍；

(八)污染或者有污染風險的地塊；

(九)法律、法規規定的其他禁止住房建設區域。

(十)屬于城市近期規劃改造和控制的區域。

第十一條【用地計劃】農村村民宅基地涉及辦理農用地轉用手續的，由鄉鎮人民政府提出農用地轉用申請。符合農用地轉用條件的，市、縣自然資源和規劃部門按《土地管理法》第四十四條有關規定，及時擬訂農用地轉用方案，一次性或分批次向省或市申請辦理農用地轉用審批手續，報經有權機關依法批準。

第十二條【宅基地面積標準】宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過160平方米。

縣級人民政府可在上述規定的范圍內，綜合宅基地所在區位、占地類型以及農村人口和土地資源狀況，制定符合本地實際的“一戶一宅”宅基地面積標準。

第十三條【宅基地收回】農村村民經批準另址建房的，應當在新房竣工后3個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物;參加集體建房的，應當在新房分配后3個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由所在農村集體經濟組織或者村民委員會依法收回。

第三章 用地建房審批

第十四條【申請條件】農村村民符合下列條件之一的，可以向戶口所在地集體經濟組織申請用地建房:

(一)除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需建房另立門戶，原宅基地面積低于分戶標準的；

(二)改善住房條件，需要在原址改建、擴建或者拆除新建的;

(三)因自然災害或者實施村鎮規劃、國家、集體建設需要或者移民搬遷的;

(四)回鄉創業落戶的大學畢業生和特殊人才，回鄉落戶的復退軍人等，沒有住宅需要新建住宅的；

(五)原有宅基地被依法征收，或者因公共設施和公益事業建設被占用的；

(六)縣級以上人民政府規定的其他條件。

第十五條【申請】農村村民需要宅基地用地建房的，應當填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》，簽署《農村宅基地使用承諾書》，提交相關申請要件，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。

村民小組收到申請后，應當在10個工作日內提交村民小組會議討論，并將申請理由、宅基地分配方案（擬用地位置和面積）和建房（規劃許可）方案（擬建房層高和面積）等情況在本小組范圍內公示。公示時間不得少于5個工作日。公示有異議的，由村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）進行調查，經調查異議成立的，撤銷或修改宅基地分配方案和建房（規劃許可）方案再予以公示；異議不成立的，按程序上報審查。

第十六條【審查程序】公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村級組織審查。村級組織應當在收到材料后5個工作日內完成，重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃（沒有編制村莊規劃的，審查是否符合鄉鎮國土空間規劃中明確的村國土空間用途管制規則和建設管控要求）、是否征求了擬用地建房相鄰權利人意見等。

審查通過的，由村級組織在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》簽署意見，連同申請人提交的其他相關材料一并報送鄉鎮人民政府。

沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮人民政府。村級組織應當向鄉鎮人民政府報送以下申報材料：

1．《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》；

2．《農村宅基地使用承諾書》；

3．家庭戶口薄復印件和戶主及申請人身份證復印件；

4．住房設計圖件。

農村集體經濟組織或者村民委員會擬申請集體建房的，應當將建設方案提交村民會議或者村民代表會議討論，經討論通過并公示后，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》，連同集體建房用地使用證明、建設方案一并報送鄉鎮人民政府審核。

第十七條【審批程序】鄉鎮人民政府受理農村村民宅基地和建房（規劃許可）申請后，應當在10個工作日內，組織農業農村、自然資源等相關部門完成聯合審核工作。農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、舊宅處理方式等是否符合規定要求、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示、材料是否齊全等，并綜合各有關部門意見提出審批建議。自然資源和規劃部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求，是否取得用地計劃。涉及占用農用地的，是否辦理了農用地轉用審批手續。建設部門審查主要包括建筑風貌是否符合規定，建房方案是否選用建設主管部門編印的村鎮住宅建設通用圖集，自行設計的，方案是否委托有資質的單位或專業技術人員編制。涉及林業、水利、電力、公路等部門的，要及時征求意見。

鄉鎮人民政府根據各部門聯審結果，對農村村民宅基地申請進行審批。經審核認為宅基地申請和用地審批符合條件、報送材料完備的，應當自聯審合格之日起，在5個工作日內予以批準，發放《農村宅基地批準書》和鄉村建設規劃許可證，并同步將審批情況書面報縣級農業農村、自然資源等部門備案。

經聯審不符合宅基地和用地審批申請條件的，鄉鎮人民政府應當在3個工作日內依法答復申請人，并說明理由；屬報送材料不完備的，應當場一次性告知申請人需要補正的材料和相關要求。

第十八條【不予批準情形】村民用地建房申請有下列情形之一的，不予批準:

(一)宅基地選址不符合國土空間規劃和村莊規劃的；

(二)占用永久基本農田的；

(三)將原有住房出售、出租、贈與他人或者改作生產經營用途的;

(四)原有住房被征收已得到已得到住房或貨幣安置的；

(五)申請另址新建住房未簽訂退出原有宅基地協議的;

(六)申請建房的宅基地存在權屬爭議的；

(七)違法住房建設行為未處理或處理未結案的；

(八)在地質災害易發區選址建房可能引發地質災害的；

(九)不符合相關法律法規和政策規定的。

第十九條【審批結果公布】鄉鎮人民政府和村民委員會應當及時公布宅基地建房的審批結果，接受社會監督。

第二十條【證書時效】村民自取得《鄉村建設規劃許可證》之日起1年內未開工建房的，《鄉村建設規劃許可證》自動失效。

村民用地建房未取得《鄉村建設規劃許可證》的，不得開工建設。

第四章 建設管理

第二十一條【管理職責】住房和城鄉建設部門應當加強對農村建筑工匠的管理,建立農村建筑工匠質量安全責任追究制度，健全農村建筑工作責任主體信用檔案，規范農村建筑工匠管理。

鄉鎮人民政府應當加強對村民建房流程管理，做到建筑放樣到場、施工過程到場、竣工驗收到場。

第二十二條【建設要求】村民建房施工現場應當懸掛告示牌，公布建房占地面積、樓層數、總建筑面積、建筑高度、彩色立面圖、材質等信息，接受政府和其他村民的監督。鼓勵村民住房建設使用綠色節能新技術和裝配式建筑，推廣應用綠色建材產品。

第二十三條【施工圖紙】村民建造住房應當使用具備資質的設計單位設計審核的施工圖，或者使用住房和城鄉建設部門推薦的農村住房通用設計圖集。

住房和城鄉建設部門負責免費提供和推薦使用農村住房通用設計圖集，通過網絡信息等平臺供建房者查詢下載。

第二十四條【放樣服務】建房村民取得《鄉村建設規劃許可證》以及農村住房設計圖紙后，可以向鄉鎮申請免費放樣服務。鄉鎮應當自收到申請之日起7個工作日內，按照《鄉村建設規劃許可證》確定的宅基地位置和允許建設的范圍進行放樣。

第二十五條【施工資質】 建設四層或者四層以上住房的，建房村民應當委托具有相應資質的建筑施工企業施工;建設三層以下農村住房的，也可以委托具有相應資質或者相應技能的建筑工匠施工。

第二十六條【竣工驗收】村民建房完工后，應當向鄉鎮申請竣工驗收。鄉鎮自收到申請之日起5個工作日內，應當實地核查規劃和用地要求的履行情況，符合規劃許可和用地要求的，依法完成驗收手續，出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。

第二十七條【舊地收回】村民申請另址新建住房的，除依法不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在房屋竣工驗收后應當履行承諾，在規定期限內自行拆除原宅基地上的建筑物。原宅基地由集體經濟組織或村民委員會收回后統一安排使用。

第二十八條【不動產登記】通過驗收的農戶，及時向不動產登記機構申請辦理農村房地一體不動產登記。

第二十九條【檔案管理】鄉鎮人民政府應當建立村民住房建設管理檔案，實行一戶一檔，實現審批、建設、驗收、履行承諾等全過程記錄，有關資料歸檔留存。村民住房建設管理檔案應當包含宅基地用地和建設規劃申請、審批手續、設計圖紙、公示影像資料等。鄉鎮按月將審批情況報縣級農業農村、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門備案。

第五章 盤活利用閑置宅基地

第三十條【落實宅基地集體所有權】自然資源和規劃部門負責農村集體土地確權發證，將農村集體土地所有權確認到農村集體經濟組織。屬于村民小組集體所有的土地應當由其集體經濟組織或村民小組依法申請登記并持有土地權利證書。對于村民小組組織機構不健全的，可以由村集體經濟組織或村民委員會代為申請登記、保管土地權利證書。

農村集體經濟組織依法依規行使村莊規劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等的管理職責。集體成員在宅基地規劃、分配、使用、處分等重大事項中的享有知情權、參與權、監督權。

第三十一條【有償使用】縣級人民政府應探索制定農村宅基地有償使用辦法。村集體經濟組織可以依據本村宅基地民主管理機制對分配取得的宅基地實行有償調劑、有償選位；對于因歷史造成的超標準占用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外占有和使用的宅基地，明確有償使用標準，超出規定面積部分實行有償使用。

第三十二條【保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權】縣級人民政府應制定農村宅基地分配資格的具體條件和認定規則，以戶為單位落實集體經濟組織成員宅基地資格權。對于回鄉安置、就業安置、人才引進的，由縣級政府研究制定到村落戶的相關政策。

第三十三條【宅基地有償退出和轉讓】進城落戶的農村村民可以依法自愿有償退出宅基地。經所在農村集體經濟組織或者村民委員會同意，農村村民可以在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地。

不得以退出宅基地作為農民進城落戶條件，宅基地農戶資格權不得轉讓。

第三十四條【放活宅基地和農民房屋使用權】 縣級人民政府要探索盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑和政策措施，按照房地一體的原則，合理確定宅基地及農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用范圍，設定流轉期限、途徑和用途。

農村集體經濟組織及其成員可以采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。返鄉人員可以依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目。農村集體經濟組織可以采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治。

不得違法違規買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

第六章 監督檢查

第三十五條【信息化管理】農業農村部門應當建立農村宅基地統計調查制度。鼓勵各地加快信息化建設，研發農村宅基地用地建房審批管理信息系統，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法用地查處等實現數字化管理。

第三十六條【信息公開】縣級人民政府要按照人民政府信息公開規定，組織建立農村宅基地審批信息“縣、鄉、村”三級信息公開平臺，主動將農村宅基地用地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規定和年度用地計劃向社會公開。經依法批準的農村宅基地，鄉鎮人民政府和村級組織應當及時公開審批結果，特別是《農村宅基地批準書》和鄉村建設規劃許可證。

第三十七條【動態巡查】縣級人民政府要建立完善動態巡查制度，將農村宅基地執法納入農業綜合行政執法范圍，并推進行政執法權限和力量向基層延伸和下沉；鄉鎮人民政府要組建綜合行政執法機構，強化統一指揮和統籌協調職責，并按照網格化管理要求開展巡查，對宅基地違法違規行為做到早發現、早制止；村級組織要設立宅基地協管員制度，指定1名村級組織負責人兼任宅基地協管員，負責開展宅基地日常監管，對違法違規行為做到早發現、早報告。

第三十八條【舉報制度】縣鄉兩級人民政府及農業農村部門應當向社會公開舉報、投訴電話和信箱，受理群眾舉報和投訴，及時核查、依法處理。要結合實際制定針對違法用地建房的發現、報告、處置措施和獎懲辦法，壓實村級組織第一責任人的屬地管理責任，第一時間掌握違法用地建房線索和信息，努力把違法用地建房問題消除在萌芽狀態。

第三十九條【督查考核】建立農村宅基地管理考核制度，把農村宅基地管理納入鄉村振興戰略考核。

第七章 法律責任

第四十條【違反規劃管理的責任】未依法取得《鄉村建設規劃許可證》或者未按照《鄉村建設規劃許可證》的規定進行建設的，由鄉鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第四十一條【非法占地建房的責任】村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住房的，由縣級農業農村部門責令其退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

建房占地面積超過本辦法規定標準的，多占的土地按照非法占用土地處理。新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，對新建的房屋按照非法占用土地處理。

對2020年1月1日之前歷史形成的宅基地面積超標、“一戶多宅”等問題，縣級人民政府應制定處置意見，由農業農村、自然資源和規劃等有關部門和鄉鎮人民政府組成工作專班，聯查聯辦，按照宅基地占用時國家和地方有關法規政策分類認定，妥善處理。

第八章 附則

第四十二條【制定標準】縣(市、區)人民政府可以根據本辦法，制定本行政區域農村宅基地和村民建房管理實施細則。

第四十三條【生效時間】本辦法自發布之日起施行。

來源 || 宣城市政府網站